二 手 房

百科名片

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行。它是里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括许上市房（房改房）、解困、自建房、限价房。

基本概念

二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

禁售房类型

 

 

据有关规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋，这种房子主要有以下几种类型：

　　1．以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的；

　　2．住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

　　3．处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

　　4．产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

　　5．已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

　　6．上市出售后形成新的住房困难的；

　　7．擅自改变房屋使用性质的；

　　8．法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房

  二手房买卖  

根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。

　　为维护交易双方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，由卖方将房产腾退如期交与买方。

二手房估价

   随着二级市场的进一步发展，把旧房子卖掉已成为很多家庭计划中的事情。但是，自己的旧房子到底值多少钱呢？估高了卖不出去，估低了自己又不合算，确实是件麻烦事。

　　解决的办法有三个：

　　一、找中介；

　　二、找专门的评估人员；

　　三、找熟人。不过，无论找谁，先让自己心里有个数，总是好的。     

二手房价格

房子价格由什么决定 ——内因

　　房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的，在这一点上，新房和旧房并没有什么本质区别。

　　1位置、面积

　　地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。

　　一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。

　　2地形、地质

　　不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。

　　3形状、用途

　　一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。

　　而商业用地价格高于工业用地；工业用地价格高于住宅用地。

　　4交通、环境

　　土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。

　　5 朝向、楼层

　　良好的房屋朝向和适当的楼层有利于阳光的射入，有利于通风，可以改善住宅室内环境，对居住者的身心健康有益。

　　6采光、通风

　　房屋门窗的方向与设计对于保持充足的光线和良好的通风有很大影响。住宅的采光要求符合节能标准，住宅的通风要求开启门窗可以保证室内外空气自由流动，特别是在炎热的夏天要有穿堂风。

　　7建设质量

　　质量问题是在选购商品房的过程中很难把握的问题。是否具有《质量合格证书》是衡量其质量好坏的一个重要标志。

　　8物业管理状况安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业公司，只能是居而不安。因此，购房者在购房的同时还要选择一家好的物业管理公司，以保证居住时的舒适的方便。

　　土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。

　　对于居住用地来说，公共服务设施齐全、基础设施完备，远离污水处理设施的土地，价格自然会比较高。

　　另外，政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。